Por: Ivo Ricardo Lozekam
A partir de 2027 entra em vigor a CBS – Contribuição Sobre Bens e Serviços, criada pela Reforma Tributária através da LC 214/25, e passam a ser extintos os atuais PIS e COFINS.
Até o final de 2026, pessoas físicas, que praticarem a venda ou aluguel de imóveis, recolherão apenas o Imposto de Renda, sobre o ganho na venda ou a receita de aluguel, que aliás fica sujeita ao famoso carnê leão, com recolhimento mensal.
A pessoa física que possuir até 3 imóveis alugados, e que a receita com operações imobiliárias (inclusive a venda), for inferior a 240 mi durante todo o ano anterior, continuará pagando apenas o IRPF na tabela progressiva. Acima desses limites ou quantidade de valor, passa a ser contribuinte da CBS, sendo considerado um locador profissional, passando a pagar os mesmos impostos que uma empresa normal do setor.
A locação residencial terá um redutor social de R$ 600,00 (seiscentos reais), por exemplo ser o aluguel for de R$ 2.600,00 (dois mil e seiscentos reais), o imposto irá incidir sobre R$ 2.000,00 (dois mil reais).
Qual será a alíquota? Apesar da CBS entrar em vigor em 2027 ainda não conhecemos a alíquota, cuja definição será fruto de testes e experiencias, com o intuito de calibrá-la e com a promessa de manter a carga tributária atual.
Até o momento temos uma alíquota estimada de 9% para a CBS e 19% para o IBS, totalizando uma alíquota estimada de 28%. O Artigo 253 da LC 214/25, estabelece que a alíquota para a locação será determinada a partir de 30% da alíquota oficial. Logo, podemos estimar uma alíquota da CBS de 3%. E uma futura alíquota do IBS 6% de 5,7%.
Em resumo a partir de 2027, com a entrada em vigor apenas da CBS, estima-se uma alíquota de 3% a incidir sobre a locação de imóveis, aumentando gradativamente até o final da reforma tributária com a implementação da IBS que também irá incidir sobre as locações, até atingir em 2033 a alíquota de 8,7% (estimada), de CBS e IBS sobre os aluguéis.
A alíquota, portanto, irá aumentar a aos poucos, amenizando os impactos do aumento. Por outro lado, o imposto será não cumulativo podendo a pessoa física ou jurídica que locar os imóveis, abater os créditos da atividade, os quais devem incluir as despesas de manutenção do imóvel dentre outras que não conhecemos, pois é preciso que seja editado o Regulamento da CBS, regulando esta e outras dúvidas, pois a cobrança do novo imposto entra em vigor em 01/01/2027, data em que o PIS e COFINS serão extintos.
Ivo Ricardo Lozekam: Tributarista, diretor da LZ Fiscal Assessoria e Administração Tributária, especialista em ICMS e créditos tributários. Atua como consultor e articulista em veículos como Migalhas, Thomson Reuters e IOB Editora, abordando temas como reforma tributária e guerra fiscal. É membro do Instituto Brasileiro de Planejamento Tributário (IBPT) e da Associação Paulista de Estudos Tributários (APET), sendo referência nacional em gestão e recuperação de créditos fiscais.
